אמיר קרביץ - משרד עורכי דין
מאמרים

פיצול דירות בת"א – ממש לא פשוט

כל מי שחיפש לעצמו דירה בת"א, חווה את תופעת פיצול הדירות. כל דירת 4 חדרים הפכה בפועל לשתי דירות 2 חדרים, וכל דירת 2 חדרים הפכה לה לשתי דירות בנות חדר כ"א. יש שהגדילו לעשות וחילקו אף דירה בת חדר אחד ל-4 יחידות דיור.
אלא שכל מי שפיצל דירה במטרה להגדיל את רווחיו מהשכרתה, צריך להיות מודע לסנקציות שעלולות להיות מוטלות עליו.

ראשית, מפצלי הדירות בת"א, כלל אינם טורחים לבקש, כמתבקש בחוק, את אישורה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, עבור הפיצול. חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 קובע כי אמנם שינוי פנימי שעושה אדם בדירתו אינו מצריך את אישורה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, אך שינוי מספר יחידות הדיור, לבטח אינו שינוי פנימי. יצירת דירה נוספת בתוך דירה קיימת, אינה שינוי פנימי כהגדרתו בחוק.

באם החליט אחד מבעלי הדירות בכל זאת לפצל מבלי שקיבל אישור לכך, הוא עלול לספוג קנס, שיגלם אגרות ותשלומי חובה שהיה אמור לשלם אילו פעל ע"פ חוק, ובהם היטל השבחה ובנוסף יכול בית המשפט להטיל על עבריין הבניה כפל התשלומים הנ"ל (ב 10119/08 מדינת ישראל נ' שמשון יוסי) . יש לציין כי בית המשפט אף יכול להטיל שילוש של התשלומים על העבריין (ע"פ ת"א 126/80 מדינת ישראל נ' פלדיור חברה לבנין והשקעות בע"מ).
אלא שבסקציות הפליליות לא די, ובקנסות לא נסיים. "עבריין הפיצול" עלול להיות מחויב בעתיד בתשלום נכבד של היטל השבחה, במקרה שירצה למכור את הדירה שפוצלה, אנשי מיסוי המקרקעין ירצו אף הם את חלקם במיסוי המכירה כאילו היתה היא מכירת 2 דירות, לשכת רישום המקרקעין עלולה להערים קשיים על ביצוע העסקה, וללא קבלת היתר לפיצול, עלולה להיווצר בעיה בנושאי חיבור למים וחשמל.

יש לציין כי בית המשפט יכול, במקרים מסוימים, להכיר בשינוי פנימי של חלוקה לא כדירה מפוצלת, אלא כדירה אגפית – שינוי פנימי מותר גם ללא אישור. כדי לקבוע האם מדובר בדירה מפוצלת או אגפית יילקחו בחשבון מספר מבחנים: ראשית הפרטיות – בדירה מפוצלת יש פרטיות מוחלטת לכל אגף, שנית מבחן העצמאות – אם כל יחידה יכולה להתקיים בדירה בפני עצמה משמע מדובר בדירה מפוצלת ולא אגפית ומבחנים נוספים: מבחן הפרופורציות, חיבור לתשתית (משותף או מפוצל), סבירות השיפוץ ומבחן הדיירים (האם גרות ביחידות משפחה אחת או שתיים?)

אישור לפצל דירה יכול להתקבל בת"א רק ברחובות כגון דיזינגוף, בן-יהודה ואלנבי, בהם מצוקת הדיור היא קשה ובכל מקרה יינתן אישור רק לדירה שיכולה לספק לפחות 2 יחידות דיור מינימליות בנות 35 מ"ר כל אחת.

ולסיום, מי שקנה דירה מפוצלת, עשוי להיות זכאי לביטול ההסכם והשבת הסכומים ששילם (ע"א טליאנסקי מריה נ' גלייזר מיכאל ואח')

אין לראות באמור לעיל משום יעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל המסתמך על הכתוב עושה זאת באחריותו הבלעדית


website by gilig.co.il